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解读英国学生公寓投资的优劣
发布时间:2015-02-05 09:12:16 | 信息来源:海外搜房网综合整理
什么是英国学生公寓投资?和普通住宅相比较,由于规划许可,学生公寓只允许全职学生入住。由于无法用于自住,这就决定了学生公寓的性质属于纯投资型房产。

英国投资型房产的回报分成两个部分。第一个部分是租金。现在市面上学生公寓的净租售比大约为8%左右。净租售比指房租在剔除掉各类物业费和管理费用后再除以房价。也就是说投资人并不需要亲自管理房产,担心出租的问题,公寓是有专门的运营商出租和管理。大多数公寓在第一次销售时都会有几年的保证收益额度。第二部分是房价。由于是投资型房产,愿意接手的买家也同样是投资型买家。在所要求的租售比不变的情况下,房价的涨跌取决于房租的涨跌。过去几年,学生公寓的房租涨幅都超过了通货膨胀。总结来说,学生公寓属于一种非常稳健的,以租金收益为主的房产投资。

学生公寓投资的特点与优势

首先,学生公寓投资最大的的特点和优势是其8%的强劲净租售比以及99%的入住率(非伦敦地区)。在英国,非伦敦地区,普通住宅的净租售比在5%至7%左右。伦敦地区,住宅的净租售比只有3%至5%左右。

学生公寓的租金之所以可以高出普通住宅很多,是因为强劲的对学生公寓的需求。大量的研究报告都肯定了这样的需求。在伦敦外,学生可以说是一个城市的主要流动人口,而学校的宿舍只能满足大学第一年的学生和一部分研究生的住宿需求,从而导致每年9月开学时有很多学生找房比较困难。而正规省心的学生公寓自然就成了他们的首选。所以学生公寓才达到了普通住宅无法达到的租金。再加上大多数开发商或者运营商都会保证投资者头几年的租金收益,可以说学生公寓的收益是很稳健的。

第二,学生公寓的绝对价格较低。学生公寓的户型通常是一个套间,其中包括了卫生间和一个开放式的小厨房,很少会出现一室一厅或者两室一厅的户型。所以学生公寓楼的单价大约在6万至8万英镑左右,相对普通住宅比较便宜,比较适合中小投资者。也很适合于一次性无法购买很多外汇的投资者。对于有资金购买几十万英镑房产的投资者来说,也可以考虑多元化自己的投资组合。

学生公寓价格也是不需要缴纳购房时的印花税。英国住宅的印花税率为12.5万至25万英镑印花税为房价的1%,25万至50万英镑为3%,50万至1百万英镑为4%,1百至2百万英镑为5%,2百万英镑以上为7%。同时,如果购房者是海外公民,所有的租金收入也是不需要缴税的。

学生公寓投资的劣势与风险

首先,由于学生公寓只允许全职学生入住,所以最大的风险莫过于英国的教育产业由于种种原因突然间彻底失去对国际学生的吸引力。根据英国内政部报道,2014年英国内政部总共发放给13万中国学生学生签证。中国学生的数量每年以超过两位数的百分数增长。我们相信成熟的英国教育产业在近几年内仍然会备受国际学生的青睐。

第二,有的投资者可能关心有没有可能出现学生公寓供应过剩的情况。答案是否定的。在英国,所有的地产开发项目都要经过规划局严格审批。如果规划局觉得可能会出现学生公寓供应过剩的情况,那么就不会有新的项目被批准。从另一个角度来说,现在的投资项目机会难得,因为规划局会随时关闭新的申请。

第三,有的投资者可能关心如果自己的房子很不幸没有被租出去怎么办。根据多家学生公寓租赁中介的经验,非伦敦地区的学生公寓基本都可以达到99%的入住率。另外,海外投资者可考虑购买刚开盘的公寓,优先挑选楼层和朝向好的套间,这样就能保证自己的房子首先被学生挑选出租。

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标签:英国房产 英国公寓 房产投资

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